Можно ли продать квартиру с обременением банка

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция

Можно ли продать квартиру с обременением банка

Вопрос относительно возможности продажи ипотечной квартиры традиционно является достаточно актуальным среди заемщиков. Ответ на него необходимо искать в действующем законодательстве, регулирующем жилищное кредитование в России.

Статьи 29 и 33 ФЗ об ипотеке дают заемщику право на продажу квартиры, приобретенной с использованием заемных средств. Но в данном случае стоит учитывать одно важное правило: собственник квартиры не должен забывать о наличии обременения на квартиру в виде залога и не имеет права совершать сделки с недвижимостью без согласия банка-кредитора.

В противном случае полномочия распоряжаться квартирой собственника будут переданы банку (согласно 301 ст.ГК РФ), а сама сделка купли-продажи будет признана недействительной.

В каких случаях продают ипотечную квартиру?

Потребность продать свою ипотечную квартиру может возникнуть у заемщиков по самым разным причинам. Это, в частности:

  • развод и связанный с ним раздел имущества;
  • желание заемщика приобрести взамен более просторное жилье взамен нынешнего (например, из-за ожидаемого пополнения в семействе);
  • потеря работы и связанные с этим материальные сложности (отсутствие возможности погашать ипотечный кредит в соответствии с актуальным графиком);
  • вынужденный переезд в другой город и пр.

Таким образом, причины продажи могут быть самые разнообразные.

Но независимо от них алгоритм действий по заключению сделки купли-продажи ипотечной квартиры будет схожим.

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

  1. Досрочное погашение кредита.
  2. Перепродажа долговых обязательств.
  3. Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
  4. Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
  2. Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
  3. Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
  4. Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
  5. Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
  6. Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
  7. Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
  8. Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

  1. Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
  2. Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
  3. Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
  4. Банк снимает с квартиры обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
  6. Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Уведомление банка

При продаже квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо учитывать следующие моменты:

  1. Квартира в ипотеке ограничена в обороте и на заключение сделки требуется получение согласия от банка.
  2. Обязательным является письменное уведомление банковской организации о своем желании заключить сделку купли-продажи, либо досрочно погасить кредит. Для этого необходимо обратиться к кредитному специалисту с паспортом.
  3. Без предварительного письменного уведомления банк может отказать в снятии обременения, что сделает невозможным заключить договор купли-продажи.
  4. Форма уведомления у каждого банка своя. Обычно она включает такие пункты: ФИО заемщика, его паспортные и контактные данные, реквизиты ипотечного договора, цели обращения и причина продажи.
  5. Сроки подачи уведомления предусмотрены кредитным договором.
  6. По результатам обращения заемщику должны предоставить официальный ответ в письменной форме.

Необходимые документы

Заключение сделки купли-продажи предполагает сбор необходимого комплекта документов. Перед заключением договора купли-продажи нужно получить в банке письменное согласие на продажу или справку об остатке основного долга.

Договор купли продажи заключается в письменной форме и должен включать в себя:

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Характеристику предмета сделки: ипотечной квартиры – ее кадастровый номер, адрес, площадь, этаж.
  3. Сведения о собственниках и ссылка на правоустанавливающие документы (это договор купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств).
  4. Цену сделки и порядок расчетов: наличие задатка или аванса, которые пойду на погашение задолженности и сроки внесения остатка.

Остальные условия вносятся по усмотрению сторон.

К моменту подписания договора в реестр должна быть внесена отметка о снятии обременения в виде залога.

Для подтверждения этого факта продавец должен получить в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.

Для перерегистрации прав собственности от продавца квартиры к покупателю в Росреестре сторонам необходимо подготовить:

  • паспорта участников;
  • договор купли-продажи в трех экз.;
  • технический план и кадастровый паспорт на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
  • правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН/ЕГРП/свидетельство о собственности и договор купли-продажи от продавца);
  • квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 руб.

После рассмотрения представленной документации покупатель получит на руки выписку из ЕГРН с отметкой о переоформлении в его пользу прав собственности.

Налогообложение

Продавцу ипотечного жилья следует учесть, что квартира, которая была в его собственности менее 5 лет должен заплатить налог с продажи. Этот срок действует при покупке жилья после 2016 года. Если квартира была куплена до 2016 года, то для освобождения от налогообложения с момента заключения сделки купли-продажи должно пройти не менее трех лет.

Налог платится по ставке 13% НДФЛ. У физических лиц есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн.руб., либо на покупную цену недвижимости (если у них остались на руках подтверждающие документы). Т.е. если квартира была продана дороже или по той же цене, что и куплена, то налог платить не нужно.

Особенности

Определенные особенности имеет продажа ипотечной квартиры, приобретенной с помощью средств господдержки. Речь идет о военной ипотеке и программе материнского капитала.

Квартиры, купленные с использованием средств военной ипотеки, находятся в залоге не только у банка, но и у Минобороны в лице Росвоенипотеки. Обременение в таком случае может быть снято с недвижимости при условии достижения срока службы заемщиком в 20 лет.

Особенность сделки будет заключаться в том, что продавец должен уведомить банк о своем желании продать квартиру.

Эти организации выдают заемщику справку о размере задолженности перед банком и перед Минобороны как суммы внесенных платежей. Если он увольняется из вооруженных сил, то ему нужно будет погасить долг перед Минобороны.

Когда квартира куплена с использованием маткапитала, то в качестве ее собственников должны числиться несовершеннолетние дети.

Поэтому заемщику также необходимо получить разрешение от органов опеки на сделку. Для этого продавец должен доказать тот факт, что условия проживания детей не ухудшатся и их доля в купленной взамен квартире будет больше или соответствовать нынешней.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-ipotekoj.html

Как продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру с обременением банка

Бывает, что человек покупает квартиру в ипотеку, но потом жизненные обстоятельства меняются и он вынужден ее продать. Это может случиться, если:

  • он переезжает в другой город;
  • решил купить другую квартиру побольше, либо, наоборот, поменьше, так как нужны деньги;
  • есть финансовые проблемы, нечем платить по кредиту и нужно продать недвижимость, чтобы погасить долг перед банком.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно?

Марина Малайчик
профессиональный ипотечный консультант и брокер

По закону при покупке квартиры в кредит, она автоматически идет в залог банку — это гарантия того, что вы вернете деньги. Банк имеет право ограничить ваши права собственника на эту недвижимость до тех пор, пока вы не погасите кредит. Такое право банка называют обременением, а залог недвижимости называют ипотекой.

После покупки квартиры в ипотеку вы являетесь ее собственником, то есть можете в ней жить, пользоваться ею, а вот совершать юридически значимые действия, например продать, без согласия банка не получится. Согласие банка нужно до тех пор, пока вы полностью не погасите кредит, и банк не снимет обременение.

Как регистрируется ипотека

Ипотеку регистрирует Росреестр вместе с правом собственности — запись об этом фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости.

Эту информацию проверяет покупатель перед покупкой квартиры. Для проверки достаточно ввести кадастровый номер объекта и регион, либо полный адрес квартиры на сайте Росреестра:

Если на квартире есть обременение, то в разделе «Права и ограничения» появится об этом запись, например, будет указано, что квартира в залоге, а также реквизиты регистрации обременения.

Если обременений нет, то строка с ограничениями будет пустой

Более подробная информация о квартире и обременениях указана в выписке из ЕГРН.

Ее можно заказать в бумажном виде в ближайшем МФЦ, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

В выписке указан вид обременения, кто наложил обременение и на каком основании

Обычно такую информацию покупатель недвижимости или риэлтор запрашивает, чтобы проверить «чистоту» покупаемой квартиры.

Продать купленную в ипотеку квартиру можно следующими способами:

  1. погашение ипотечного кредита и снятие обременения;
  2. продажа со снятием ипотеки в ходе сделки;
  3. продажа квартиры из-под залога со сменой собственника и заемщика;
  4. продажа квартиры в ипотеке банком.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Схема 1. Погашение ипотечного кредита и снятие обременения

Это самый простой способ. Вам нужно продать недвижимость, но, если она в ипотеке, вам придется сначала погасить долг перед банком. Если долг небольшой, это сделать проще — можно взять потребительский кредит, погасить остаток, снять обременение и продать квартиру. Продажа квартиры позволит закрыть потребительский кредит.

В этой схеме банк задействован минимально. Достаточно узнать в банке полный остаток долга на дату, в которую вы планируете погасить долг, и написать заявление на полное досрочное погашение.

После того, как кредит полностью погашен, банк снимет ипотеку сам, либо выдаст вам на руки закладную с отметкой о погашении и справку об отсутствии к вам претензий. С этими документами вы через МФЦ сможете подать заявление на снятие залога.

ПлюсыМинусы
Легче найти покупателя, так как квартира уже не в залогеЕсли остаток по кредиту большой, то новый кредит на погашение старого могут не дать

Схема 2. Продажа со снятием ипотеки в ходе сделки

Эта схема тоже с досрочным погашением ипотеки, но когда покупатель на квартиру уже найден.

В этом случае покупатель выплачивает часть денег в качестве аванса или задатка для погашения остатка вашего кредита. После того, как вы погасите кредит, банк снимет залог и вы проведете обычную сделку купли-продажи.

В такой сделке между покупателем и продавцом оформляется предварительный договор купли-продажи, где прописываются условия основной сделки и правила оплаты.

В нем указывается, что часть денег покупатель переводит на счет продавца до основной сделки в счет погашения долга продавца перед банком.

Там же прописываются срок заключения основного договора купли-продажи и порядок оплаты оставшейся части стоимости квартиры.

ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти покупателя, который даст крупную сумму на предварительный договор купли-продажи, который нигде не регистрируется — это бывает непросто.Особенно непросто, если остаток долга по кредиту большой и нужно найти покупателя, который даст такую сумму в качестве аванса.

Здесь требуется участие банка. Возможны два варианта.

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры. В этом случае сделка проводится следующим образом:

  1. Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
  2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
  3. В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на 2 части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
  4. Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу — оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
  5. После того, как сделка зарегистрирована, первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. Банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.
ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти покупателя, у которого есть собственные деньги на покупку квартиры.Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

2. Когда у покупателя нет своих денег на квартиру, и он берет ипотеку

В этом случае покупатель встанет на ваше место: выступит новым заемщиком и залогодателем для вашего банка.

Для покупателя порядок действий будет примерно такой: он оформляет в вашем банке заявку на обычную ипотеку, где указывает, что хочет купить конкретную квартиру, уже заложенную в этом банке. Пакет документов для ипотеки стандартный: паспорт и документы по доходам. Обычно одобрение такого объекта проходит быстрее, так как банк уже знает эту квартиру.

Продавец с менеджером своего банка должен согласовывать схему купли-продажи заложенной квартиры. Скорее всего, вам придется написать заявление о намерении продать квартиру и получить на это согласие банка — такие ситуации банк рассматривает индивидуально.

Если банк одобрит заявку покупателя на кредит, он проведет сделку. Покупатель получит ипотечный кредит, и банк сразу направит его на погашение кредита текущего собственника.

Разница между ценой квартиры и суммой на погашение кредита переводится на аккредитив в пользу продавца или закладывается в банковскую ячейку.

Доступ к этим деньгам продавец получит после того, как сделка завершится, то есть когда будет зарегистрировано право собственности покупателя.

ПлюсыМинусы
Продавцу ипотечной квартиры не нужно искать на стороне деньги на погашение кредита.Нужно найти платежеспособного покупателя, которому одобрят ипотеку в банке.У банка возникают лишние трудозатраты и риски, и он может взять дополнительную комиссию с продавца. В некоторых банках это стоит 1% от суммы сделки.Покупатель может попросить скидку для участия в такой сделке.

Схема 4. Продажа ипотечной квартиры банком

Эта схема применяется, когда у заемщика проблемы, и ему нечем платить за взятую ипотеку. Инициатором продажи в этом случае выступает банк.

Не дождавшись очередного платежа от заемщика, банк напоминает ему о просрочке. Если заемщик проигнорировал сообщение, банк вправе выставить ему письменное требование о полном погашении кредита. Это требование чаще всего направляется почтой, с уведомлением о вручении. Обычно такое письмо заемщик получает на второй или третий месяц просрочки платежа.

Если и это требование не исполнено, банк начинает процедуру взыскания долга через суд. Чтобы погасить долг перед банком, суд обращает взыскание на предмет залога, то есть квартиру должника. Она продается на торгах, обычно дешевле рыночной стоимости. За счет вырученных от продажи денег гасится долг перед банком, а остаток переводится на счет бывшего собственника квартиры.

ПлюсыМинусы
НетДля продавца это невыгодно, так как квартира продается ниже рыночной стоимостиПридется оплатить судебные издержки

Мы в социальных сетях

© 2003 — 2020 Блог Райффайзенбанка.
Все права защищены

в соцсетях:

Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006№ 152-ФЗ «О персональных данных» я, действуя по своей воле и в своем интересе, даю свое согласие АО «Райффайзенбанк», имеющему свое местоположение по адресу: 129 090, г.

 Москва, улица Троицкая, дом 17, строение 1, на обработку (любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество, адрес электронной почты, в целях направления АО «Райффайзенбанк» на указанный мной адрес электронной почты информационных рассылок, предоставления мне возможности комментирования материалов, размещенных на сайте raiffeisen-media.ru.

Обработка указанных в настоящем согласии моих персональных данных осуществляется АО «Райффайзенбанк» в объеме, который необходим для достижения каждой из вышеперечисленных целей с применением следующих основных способов (но, не ограничиваясь ими): хранение, запись на электронные носители и их хранение, составление перечней, маркировка.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва мной в порядке, предусмотренном ниже. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любое время на основании моего письменного заявления.

Источник: https://www.raiffeisen-media.ru/realestate/kak-prodat-kvartiru-v-nbsp-ipoteke/

Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Можно ли продать квартиру с обременением банка

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Продажа > Продажа квартиры с обременением: виды обременения и особенности процесса продажи

Обременение — это серьёзное юридическое обстоятельство. Владельцы недвижимости с обременением имеют немало ограничений в распоряжении собственной недвижимостью.

Покупать такую квартиру или нет решает покупатель, оценив все риски и возможную выгоду такой покупки. Покупатель может самостоятельно получить информацию по наличию или отсутствию обременения, заказав выписку из Единого Государственного Реестра. Поэтому скрывать этот факт не стоит.

  • Виды обременения
  • Особенности процесса продажи
  • Когда снимают обременение

Ограничение пользованием недвижимостью может быть нескольких видов. В каждом из которых покупатель может найти свою выгоду.

Виды ограничений на пользование квартирой:

  1. Квартира в залоге.
  2. Недвижимость может находиться под залогов в банке, в случае невыплаты продавцом задолженности по ипотеке. Продать квартиру можно только по согласию банка.

    Для покупателей покупка будет выгодной, так как цены на недвижимость под залогом ниже обычных рыночных цен.

  3. Недвижимость в аренде.
  4. Квартира сдаваемая в аренду может быть продана без согласия на это жильцов. Все права пользования переходят новому владельцу, при этом арендаторы могут пользоваться жильём до конца срока, указанного в договоре аренды.

    Важно знать: в случае отсутствия добровольного согласия, второй собственник может вернуть квартиру или запросить компенсацию стоимости своей части недвижимости в судебном порядке.

    Цены на арендованные квартиры снижены, покупатели могут значительно сэкономить на покупке недвижимости.

  5. Совладельцы несогласные с продажей квартиры.

При продаже квартиры, собственниками которой являются несколько человек, необходимо письменное соглашение.

Особенности процесса продажи

Перед продажей квартиры необходимо заручиться письменным согласием залогодержателя, совладельца недвижимости. Процедура реализации жилья с обременением различается по виду наложенных ограничений.

Если в квартире прописан человек, то перед продажей необходимо, чтобы все были выписаны из неё. В случае с прописанными в квартире несовершеннолетними и недееспособными жильцами для проведения сделок по продаже необходимо получить разрешение органов опеки.

Схема купли — продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка намного сложнее, чем обычная продажа. Есть несколько вариантов проведения сделок по продажи квартиры с обременением:

  1. Продажа происходит по согласию банка-кредитора на смену владельца недвижимостью.
  2. Покупатель временно становиться заёмщиком и выплачивает оставшуюся сумму ипотеки. Для этого открывают два счёта в банке. На первый кладут сумму остатка долга, на другую — остальную часть общей стоимости квартиры.

    После зачисления денег, стороны подписывают договор купли продажи недвижимости и регистрируют его. Как только покупатель вступает в полное право собственности с продавца снимается обременение, выдаётся разрешение на снятие денег со второго счёта.

  3. Заключается предварительный договор между покупателем и продавцом.
  4. Покупатель даёт аванс в размере долга за квартиру. Продавец гасит задолженность в банке, и с недвижимости снимается обременение.

    При этом выдаётся подтверждающие письмо о том что на жилье больше нет обременения. При заключении сделки с покупателем необходимо предоставить это письмо. Оставшаяся сумма идёт в пользу продавца, после завершения регистрации квартиры на покупателя.

    Обратите внимание: вариант с заключением предварительного договора более выгоден для покупателей, так не нужно получать разрешения банка и взаимодействовать с ним. Все необходимые вопросы по обременению решает продавец, без участия второй стороны.

    Использовать можно один из этих вариантов, выбрав после согласования с покупателем.

    Когда снимают обременение

    Все ограничения на использование недвижимостью снимаются как только выполняются все условия по обременению.

    Снятие происходит по заявлениям сторон и закладной о полной выплате задолженности перед банком. С этим пакетом документов необходимо обратиться в органы государственной регистрации.

    Как продать квартиру с обременением, смотрите советы юриста в следующем видео:

    Внимание!

    Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
    +7(499) 703-42-21 — Москва
    +7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
    +7(800) 500-27-29 доб.

    482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
    Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/prodazha/kvartira-s-obremeneniem.html

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Можно ли продать квартиру с обременением банка

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как продать квартиру, обремененную ипотекой? / Sibdom.ru

Можно ли продать квартиру с обременением банка

За последние несколько лет сделки, в которых участвуют залоговые квартиры, из исключения стали правилом. Теперь их причиной все чаще становится неплатежеспособность продавцов, попавших в сложную жизненную ситуацию.

Продажа залоговой квартиры — нестандартная сделка. Сложность ее связана с тем, что купленная квартира находится в обременении у банка. Подобные сделки происходят за наличный расчет.

И это ограничивает круг покупателей, готовых рассматривать такую недвижимость.

Даже если покупатель собирается использовать для приобретения квартиры ипотечный кредит, собственных средств у него должно быть достаточно, чтобы выплатить остаток долга прежнего владельца перед банком.

На рынке, где предложение и без того велико, привлечь внимание покупателей к такому объекту можно только благодаря сниженной цене. Поэтому, по словам специалистов, залоговые квартиры, как правило, продаются по цене процентов на десять ниже, чем аналогичные по характеристикам необремененные объекты.

«Востребованность квартиры с обременением банка напрямую зависит от оставшейся суммы долга нынешнего владельца перед кредитной организацией, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

 — Если она невелика (не превышает 500 тысяч рублей), это не способно как-то серьезно сказаться на том, как скоро залоговая квартира найдет своего покупателя. Потому что сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту находится примерно в тех же пределах.

Если же сумма залога выше, это может серьезно повлиять на спрос на такую недвижимость. Раньше из ста покупателей для приобретения залоговой квартиры мы могли рассматривать сорок, сейчас это количество снизилось. Кроме того, мы работаем далеко не со всеми залоговыми объектами.

Например, мы совершенно точно не возьмемся продавать объект, если сумма оставшегося долга заемщика перед банком выше, чем рыночная цена этой квартиры».

При продаже залоговой квартиры все индивидуально, и в некоторых случаях объект с обременением все-таки может быть продан по рыночной цене, считает директор по развитию АН «КРОМ» Максим Омельянчук.

«При продаже таких квартир существуют три различных стратегии. Первая — когда, продавая купленную в ипотеку квартиру, человек изначально пытается получить за нее ровно столько, сколько ему нужно для решения каких-то своих вопросов.

Например, он рассчитывает, что после окончательного расчета с банком у него должна остаться определенная сумма для покупки другой жилплощади, поэтому залоговая недвижимость выставляется изначально по завышенной для такого предложения цене.

Понятно, что со временем, после того как какое-то время квартира не вызывает интереса у покупателей, ее цена корректируется.

Второй вариант — когда человек пытается продать квартиру по среднерыночной цене, той же, по которой в настоящее время выставляют квартиры без обременения. И в некоторых случаях, если у этой квартиры нет прямых конкурентов, а это может произойти, если она обладает какими-то уникальными характеристиками, например, находится в конкретном доме, где на продаже нет квартир, на нее будет спрос.

Вариант третий — когда продавец понимает, что ни первая, ни вторая стратегия не срабатывают, и наличие обременения — это отягощающий фактор, и начинает продавать объект ниже рынка».

Порядок проведения сделки с залоговой квартирой

Сделка с обремененным объектом занимает больше времени, чем обычная продажа квартиры. Сроки сделки целиком и полностью зависят от того, когда банк может подготовить закладную на недвижимость. В некоторых случаях с момента, когда произошло полное досрочное погашение, до того как банк подготовит закладную, проходит месяц.

Поскольку к процедуре снятия залога банки подходят индивидуально, структура сделки может отличаться в зависимости от выдавшей ипотеку кредитной организации. В общих чертах эта схема выглядит следующим образом.

Нынешний собственник квартиры должен поставить банк в известность о своем намерении ее продать, для этого он пишет заявление о досрочном погашении кредита.

Причем если раньше заявление на досрочное погашение клиент банка мог подать только в определенный день (привязка обычно делалась к дате платежа, для этого в договоре были прописаны определенные ограничения), то сейчас никаких ограничений нет, и написать заявление на досрочное погашение можно в любой момент.

Сама сделка по реализации залогового объекта разбивается на два этапа.

На первом этапе покупатель должен погасить остаток задолженности по кредиту нынешнего заемщика, для того чтобы банк мог списать эту сумму и выдать продавцу письмо о том, что тот полностью выполнил свои обязательства перед кредитной организацией.

Если кроме суммы долга у нынешнего владельца квартиры накопились штрафы за просрочку платежей, остаток долга увеличивается на их сумму. После того как обременение снято, на втором этапе покупатель выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры.

Между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку.

В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.

Особенности продажи обремененной недвижимости

Основная сложность сделки с обремененной квартирой заключается в том, что покупателю необходимо удостовериться, что полученная сумма была использована продавцом для погашения задолженности по кредиту, а не потрачена на какие-то иные цели.

«Для того чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до момента списания средств со счета.

Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, списание происходит в конце того же дня, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

 — Дополнительной гарантией может стать перечисление денег продавцу через кассу банка. В этом случае у покупателя будет квитанция, в которой указано, что он перечислил денежные средства на счет продавца».

После того как списание остатка долга произошло, банк выдает своему бывшему клиенту закладную, с которой можно обращаться в Управление Росреестра, для того чтобы снять обременение.

Срок, за который обременение снимается с квартиры, может различаться в разных банках и зависит от того, хранится закладная в депозитарии того же банка, что выдавал кредит, или за прошедшее с момента выдачи кредита время она была передана в другую кредитную организацию.

У крупных игроков рынка, выдающих большую часть кредитов в Красноярском крае: Сбербанка, «Газпромбанка», «ВТБ 24», — снятие обременения происходит достаточно быстро и, как правило, занимает три — четыре дня, в то время как у банков, работающих по стандартам АИЖК, этот процесс может растянуться на месяц.

После того как полное списание остатков долга по кредиту произошло, банк снимает обременение с квартиры. В одних банках все необходимые для этого документы заемщику выдают на руки, и снятие обременения в Управлении Росреестра производит сам заемщик, представитель банка вместе с ним в Росреестр не ездит.

В других кредитных организациях в регпалате обязательно выступает представитель банка.

Поскольку выехать с заемщиком в Росреестр он может в определенные дни, может возникнуть ситуация, при которой обременение погашено сегодня, а время для посещения Управления Росреестра у сотрудника банка нашлось только через несколько дней.

Подавать документы на снятие с квартиры обременения банка и регистрацию перехода права собственности на нового владельца специалисты советуют в один день.

Оставшаяся сумма — разница между уже выплаченной покупателем суммой долга перед банком и ценой квартиры — закладывается в ячейку с определенными условиями доступа. Как правило, для ее получения продавцу необходимо предъявить зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на нового владельца, выписку из ЕГРП.

В том случае, если для приобретения залоговой квартиры покупатель собирается также воспользоваться ипотечным кредитом (как правило, того же банка, где квартира была куплена ее нынешним владельцем), сделка усложняется.

Потому что в этой ситуации банку необходимо оценить покупателя в качестве нового заемщика.

В этом случае после погашения кредита обременение с квартиры не снимается, объект по-прежнему остается в залоге у банка, только уже по новому кредитному договору.

«Сделки с залоговыми квартирами делятся на две категории, — рассказывает директор по развитию компании «КРОМ» Максим Омельянчук.

 — Первая, когда человек улучшает свои жилищные условия, и вторая, когда он продает залоговую квартиру от безысходности, потому что не может заниматься обслуживанием кредита, последние сделки проходят очень тяжело.

Этой сделке что-то предшествовало, человек мог потерять работу, могли возникнуть проблемы с бизнесом, поэтому состояние продавца подавленное, он не всегда может оперативно принять решение. Сколько мы ни проводили подобных продаж, они всегда проходят непросто».

Дополнительные риски

Любые сделки, где есть дополнительные расчеты, большие задатки и рассрочки платежей, по словам специалистов, влекут за собой определенный риск для покупателей.

«Сделки с залоговыми квартирами были связаны с определенными рисками для покупателей и в более спокойные времена, сейчас же, во время кризиса, как правило, активизируются различные мошенники», — отмечает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-­Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

Буквально пару месяцев назад в Красноярске произошел случай, когда продавец при совершении сделки с обремененной квартирой присвоил деньги покупателя, перечисленные на его счет для погашения долга перед банком. По словам специалистов, на практике такие случаи встречаются нечасто, однако это не означает, что покупатель не должен очень серьезно подойти к проведению сделки с залоговой недвижимостью.

«Мы не беремся за реализацию любой залоговой квартиры, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Как правило, если мы проводим такие сделки, речь идет об ипотечных квартирах, которые ранее приобретались при участии нашего агентства.

В любом случае, ситуация анализируется индивидуально, заранее просчитываются все возможные риски. Для проведения таких сделок у агентств есть опыт, наработанные технологии, и это определенным образом гарантирует благополучный исход сделки.

Поэтому, несмотря на то что зачастую продавцы и покупатели квартир находят друг друга самостоятельно, они обращаются в агентство за юридическим сопровождением сделки».

Рассчитайте ежемесячный платеж и сумму переплаты по кредиту Ипотечный калькулятор оnline

Ипотека в банках Красноярска Ипотека Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, Россельхозбанка

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1451/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.