Можно ли продать квартиру в залоге

Содержание

Залоговые квартиры: как продать и купить

Можно ли продать квартиру в залоге

Долгое время залоговое имущество считалось проблемным: с ним не хотели связывать ни риелторы, ни потенциальные покупатели. Большинство услышав, что недвижимость выступает в качестве залога в банке, сразу отказывалось даже осматривать жилье. Но какие подводные камни могут скрывать при покупке квартир с обременением?

Вопреки распространенному мнению, залоговая недвижимость может продаваться не только банком на торгах (по решению суда), но и самим собственником.

Заемщик, взявший квартиру в ипотеку, мог не рассчитать свои силы, потерять основной источник дохода, в результате чего возникла проблема с погашением долга.

Чтобы не потерять жилье из-за просрочки, владелец квадратных метров выставляет объект на продажу. Но здесь есть свои нюансы, о которых следует знать и покупателю, и продавцу.

Вопросы продажи и покупки

Ввиду увеличения в последние годы объема покупки недвижимости в ипотеку, на сегодняшний день купля/продажа залоговых квартир составляет отдельный сегмент рынка реализации жилья. Так, на начало 2017 года сумма кредитов на приобретение жилых помещений составляла около 320 миллиардов рублей, из которых 55 миллиардов рублей являлись просроченной задолженностью.

«Залоговые квартиры продаются не только по причине неплатежеспособности заемщика, а отсюда – принудительного изъятия недвижимости и продажа его на торгах. В последнее время условия предоставления кредитов несколько ужесточились, по сравнению с «докризисными» годами (по 2013 г).

Кредитные организации скрупулезно проверяют платежеспособность и закредитованность заемщиков, поэтому продажа жилья чаще связана с семейными обстоятельствами (разводом, переездом в другой город и подобными).

Хотя и личное банкротство заемщика имеет место быть» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Особенности сделки с залоговой недвижимостью

Отличительными свойствами сделок купли/продажи недвижимости с обременением (залоговой) является отсутствие у собственника оригиналов правоустанавливающей документации, которая хранится у залогодержателя.

Так, потенциальный покупатель не сможет детально изучить документы на этапе заключения предварительного договора даже при условии оплаты задатка.

Такая ситуация не исключает нескольких доверчивых претендентов на квартиру, отдавших задаток под копии документов на право собственности.

Следует отметить, что до полного погашения кредитного остатка за жилье, квартира принадлежит банку, поэтому любые сделки с ней требуют официального согласия организации, что усложняет процедуру купли/продажи.

Поэтому намерение продавать недвижимость с обременением следует согласовать с кредитной организацией, что довольно непросто, так как может означать досрочную оплату кредита, а отсюда – недополученные проценты.

Положительные и отрицательные стороны

При сделке с недвижимостью, заложенной в банке, плюсы и минусы зависят от способа покупки, то есть – добровольно или принудительно квартира продается. Возможны три варианта:

  1. При наличии задолженности жилье изымается государственными приставами по решению суда без согласия заемщика. Далее такое помещение выставляется на торги по заниженной стоимости. Если покупателя таким образом найти не удается – квартира становится на баланс кредитной организации с дальнейшей реализацией по среднерыночной цене.
  2. С задолженностью по кредиту, но на добровольных началах на этапе досудебных разбирательств. В этом случае стоимость квартиры устанавливается заемщиком, который стремиться ее завысить с целью увеличения денежного остатка после закрытия кредита.
  3. Добровольная продажа жилья с обременением без кредитной задолженности по личным причинам заемщика. Такой вариант покупки недвижимости является наименее рискованным, так как исключает в дальнейшем оспаривание сделки бывшим владельцем или его отказ продавать недвижимость после погашения кредитного остатка.

Сделки по купле/продаже залоговой недвижимости безопаснее всего осуществлять с участием кредитной организации, что минимизирует мошеннические схемы. Так, положительными сторонами подобных сделок являются:

  • более низкие цены. Помещения, продаваемые с торгов, оценивают, как правило, на 10-20% дешевле среднерыночной стоимости. Но при этом некоторые банки возлагают на покупателя выселение предыдущих владельцев. При покупке квартиры с обременением в кредит, многие финансовые учреждения предлагают льготные ставки – на 1 – 1,5% ниже среднегодовых при обычной ипотеке;
  • юридическая чистота сделки. То есть, не нужно на проверку всех собственников и правомерность предыдущих сделок по квартире привлекать риелтора, который за эту услугу берет немалые деньги. Есть уверенность в отсутствии незаконных перепланировок жилья, так как оно являлось залоговым имуществом банка и проверялось его сотрудниками;
  • для продающей стороны поиск покупателя квартиры с обременением можно возложить на залогодержателя;
  • при покупке залоговой недвижимости с участием банка, оформлением необходимой документации занимается непосредственно кредитор.

Но есть и свои минусы у такой процедуры. Они связаны, в основном, с бюрократической сложностью сделки из-за появления третьего участника купли-продажи, а также с недобросовестными продавцами. Отрицательными моментами являются:

  • длительность и сложность процесса продажи, что связано со сменой заемщика или закрытием кредитного остатка по квартире;
  • при насильственной продаже жилья через суд высока вероятность оспаривания бывшим собственником правомерности судебного решения и законности реализации квартиры с торгов в пользу последнего. Претензии предыдущего владельца могут основываться на невыгодности условий сделки либо несоответствии параметров недвижимости прописанным в договоре и подобных нюансах;
  • прошлый собственник квартиры с обременением может заявить о личном банкротстве и чинить препятствия к вселению нового собственника;
  • сделка может быть признана незаконной по причине прописки в квартире несовершеннолетних детей. Как правило, такая недвижимость не подлежит принудительному изъятию и продаже. Но иногда родители по каким-либо причинам не регистрируют ребенка отдельно, а он получает автоматическую прописку по месту регистрации матери;
  • при произведенной незаконно и втайне от залогодержателя перепланировке квартиры, новому собственнику придется восстанавливать недвижимость до исходных параметров либо самостоятельно перерегистрировать в соответствующих органах.

Перечислены основные трудности при покупке жилья с обременением, но зачастую они компенсируются выгодой предложения. Очень многое зависит от способов купли/продажи кредитной недвижимости.

Сделка с участием залогодержателя

Купля/продажа жилья с обременением при участии залогодержателя полностью сопровождается последним при содействии аккредитованного риелтора. Для этой процедуры надежнее всего будет арендовать 2 банковских ячейки, в которых разместить: сумму на остаток по кредиту для банка и оставшиеся деньги для бывшего владельца (согласно договору).

После погашения долга залогодержателю, он выдает справку для нотариуса, подтверждающую отсутствие задолженности, затем квартира подлежит выводу из реестров ипотеки и снятию с нее обременения. Затем сделка фиксируется в договоре купли/продаже, производится вторая часть выплаты стоимости квартиры и оформляются правоустанавливающие документы на нового собственника жилья.

При такой покупке квартиры, кредитная организация выступает гарантом сохранности денег покупателя, предоставляя ему в пользование ячейку.

Покупка недвижимости в кредит

При приобретении недвижимости с обременением в кредит, брать его рекомендуется в той же финансовой организации. Обычно для таких заемщиков предлагаются льготные условия: ниже ставка, уменьшенный первоначальный взнос и быстрое оформление.

Выбрать залоговую квартиру можно на банковских сайтах, куда обычно помещают информацию о балансовой недвижимости, не проданной с торгов. Стоимость ее в этом случае будет рыночной, но возможны небольшие дисконты.

Купить жилье можно и с торгов. Такая недвижимость, как правило, оценена ощутимо дешевле среднерыночной стоимости ввиду принудительного изъятия у заемщика. Информацию о торгах размещают на банковских сайтах и в специализированных СМИ. Но такая покупка связана с перечисленными выше рисками.

Сама процедура приобретения квартиры с обременением в кредит происходит по такой схеме: при удовлетворительных результатах проверки платежеспособности, кредитной истории и документов покупателя, банк соглашается кредитовать. Далее погашается существующий заем и оформляется новый.

Приобретение недвижимости у заемщика

Возможен вариант покупки квартиры с обременением напрямую у хозяина, но с непременным согласием кредитной организации. Это предполагает оплату заемщику всей стоимости жилья либо суммы, требуемой для погашения долга банку.

После закрытия кредитного остатка, с недвижимости снимают обременение, и совершается обычная сделка купли/продажи. Но внесение аванса до вывода жилья из залога чревато отказом настоящего собственника от дальнейшей продажи.

Доказать передачу денег будет сложно, если не заключался предварительный договор, фиксирующий полностью суть сделки.

Может быть выкуплена квартира непосредственно и долг за нее. То есть, происходит покупка недвижимости вместе с обременением («переуступка долга»). Суть ее заключается в передаче заемщиком своих кредитных обязательств и права собственности на жилье за определенное вознаграждение.

Стоит ли покупать квартиру с обременением

Если купля/продажа квартиры с обременением происходит по доброй воле, то она представляет собой достаточно выгодное предприятие: банк возвращает задолженность по кредиту (иногда – с процентами), с продавца снимается обременительный долг, а покупатель получает желанное жилье (зачастую – дешевле).

Правда, процедура имеет свои особенности и риски, но избежать их возможно, придерживаясь следующих рекомендаций:

  • все действия согласовывать с залогодержателем (помимо продавца);
  • уточнить в Росреестре сведения о хозяине и квадратуре недвижимости;
  • передача денег должна производиться посредством банковских ячеек;
  • любые расчеты обязательно сопровождать распиской;
  • следует ознакомиться с выпиской из домовой книги на предмет регистрации не заявленных продавцом жильцов;
  • не передавать заемщику денег на досрочное погашение кредита без заключения предварительного договора;
  • лучше риски сделки и все свои шаги обсудить с опытным юристом.

Если быть начеку и не поддаваться излишней доверчивости – от потенциально выгодной сделки не стоит отказываться.

Источник: https://move.ru/articles/zalogovye_kvartiry_kak_prodat_i_kupit/

5 способов продать квартиру в ипотеке Сбербанка в 2020 году

Можно ли продать квартиру в залоге

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Причины продажи ипотечной недвижимости

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

  1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
  2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
  3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Отношение банковской организации к продаже ипотечной недвижимости

Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.

Сбербанк разрешает реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге, и помогает в осуществлении сделки.

Нужно ли согласовывать продажу ипотечного жилья с банком

Согласовывать продажу ипотечной недвижимости нужно всегда, кроме случаев, когда покупатель погашает всю задолженность.

Если в кредитном договоре прописана возможность реализации жилья, передаваемого в залог, то банк не имеет права препятствовать сделке. В иных обстоятельствах, решение зависит от причин, указанных в заявлении.

Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.

Как получить разрешение на продажу жилья с непогашенной ипотекой

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Способы продажи ипотечного жилья

Без договора продажа квартиры невозможна. Процедура начинается с обязательного посещения банка для определения приемлемого варианта реализации ипотечной недвижимости.

Досрочная оплата ипотеки покупателем

Способ предполагает внесение задатка от покупателя для погашения ссудной задолженности с дальнейшим снятием обременения. Остаток средств продавцу перечисляется после перехода права собственности.

Важно! При отсутствии нотариального заверения, владелец квартиры может отказаться от сделки, не вернув задаток, поэтому второй стороне необходимо защитить свои интересы.

Продажа квартиры с погашением ипотеки

Существует еще один способ, позволяющий продать квартиру, взятую в ипотеку в Сбере. В этом случае кредитор выступает в роли получателя задатка, а во время сделки используются депозитарные ячейки: первая — для банка, а вторая — для продавца.

Из минусов можно выделить только то, что сделку контролирует банк, и сроки проведения зависят от него. При срочной продаже — это неудобно.

Продажа жилья вместе с ипотечным долгом

Схема, предполагающая передачу прав собственности на квартиру вместе с кредитными обязательствами. Подходит тем, у кого недостаточно средств на покупку жилья .

Продать дом/квартиру в ипотеке с долгами довольно сложно, поэтому сделка оформляется агентствами недвижимости, аккредитованных банком.

Продажа ипотечной недвижимости Сбербанком

Четвертая схема. Используется только при наличии серьезных просрочек или при условии, что заемщик уведомил кредитора о невозможности оплачивать ссуду. Продать квартиру банк может с торгов на специализированных интернет-площадках.

Покупать недвижимость, которая находится в залоге, можно по цене ниже рыночной. Банку важно вернуть выданный займ, не учитывая интересы продавца.

Почему жилье попадает под арест

Основной причиной ареста является несвоевременное исполнение кредитных обязательств владельцем квартиры. Если сумма долга по ипотеке приближена к стоимости недвижимости, то банк может потребовать наложение санкции.

Иные причины:

  1. Жилье выступает предметом споров по завещанию, и до разрешения конфликта квартира будет арестована.
  2. Владелец недвижимости имеет задолженность по налогам.
  3. Собственность заложена в ломбарде.

Принципы аукциона Сбербанка

Сбербанк соблюдает нормы законодательства на каждом этапе торгов. Он предлагает своим пользователям удобный, простой интерфейс, понятный функционал и доступные тарифные планы. С помощью сервиса возможно выкупить квартиру в залоге в любом субъекте РФ на условиях абсолютной анонимности.

Где проводятся торги

Торги осуществляются на официальной интернет-площадке Сбербанка.

Плюсы и минусы аукциона

Преимущества приобретения квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, через аукцион:

  1. Быстрая продажа недвижимости с передачей прав собственности.
  2. Приобрести жилье можно с хорошей скидкой.
  3. Спрос объекта продажи отражается в системе.

Недостатки:

  1. На торгах стоимость квартиры может существенно возрасти.
  2. Оформить кредит или ипотеку на покупку лота невозможно.
  3. Только при постоянном контроле рынка недвижимости можно провести выгодную сделку.
  4. На каждые торги нужно оформлять заявки.
  5. При излишнем азарте можно превысить имеющийся лимит средств.

Продажа жилья в ипотеку другого банка

Существует два варианта продажи квартиры в ипотеку клиенту другого банка:

  1. Процедура двойного обременения. Первичный кредитор разрешает второму банку наложить обременение.
  2. Полное погашение ссудной задолженности за счет личных средств покупателя с последующим снятием закладной.

Самое главное — убедить банк в безопасности сделки.

Пакет документов для продажи

Документы для осуществления сделки:

  • паспорта обеих сторон;
  • справка, подтверждающая платёжеспособность покупателя;
  • договор купли-продажи;
  • справка об отсутствии долга по ссудному счету;
  • закладная по ипотеке;
  • документ о зачислении средств в счет долга за недвижимость;
  • выписка о снятии обременения.

Этапы продажи ипотечного жилья

Каждый способ предусматривает особый порядок продажи квартиры в ипотеке.

Этапы досрочной выплаты ссуды:

  1. Заемщик получает согласие Сбербанка на продажу обремененной квартиры.
  2. Банк определяет остаток задолженности по ипотеке.
  3. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса.
  4. Продавец выписывает зарегистрированных жильцов из квартиры.
  5. Должник погашает ссуду полученным задатком и снимает обременение.
  6. Обе стороны подписывают договор и регистрируют переход права собственности в регистрационной палате.
  7. Покупатель передает оставшиеся средства продавцу.

Процедура продажи квартиры с погашением ипотеки:

  1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и определяет оставшуюся сумму задолженности.
  2. Покупатель в первую депозитарную ячейку вносит сумму, равную невыплаченной ипотеке. Во вторую — остаток для продавца.
  3. Стороны подписывают договор и подтверждают сделку в Росреестре.
  4. После регистрации прав собственности, залоговое обязательство переходит к покупателю, а предыдущий владелец получает доступ к первой ячейке.
  5. После погашения долга, бывшему владельцу выдают погашенную закладную на жилье, которую необходимо направить в МФЦ для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  6. Продавец получает средства из второй ячейки.

Этапы продажи квартиры совместно с кредитными обязательствами:

  1. Заемщик подает заявление в банк на продажу ипотечной недвижимости.
  2. Самостоятельно или по рекомендации банка клиент находит покупателя, готового оформить недвижимость в ипотеку. Первый взнос должен быть не менее суммы задолженности по ипотеке.
  3. Обе стороны заключают у нотариуса договор задатка.
  4. Покупатель передает первый взнос (задаток) продавцу или банку для погашения задолженности по займу.
  5. В МФЦ владелец квартиры снимает с нее обременение и получает выписку из ЕГРН.
  6. Покупатель и продавец собирают требуемые документы и передают в Сбербанк.
  7. Будущим владельцем квартиры заказывается ее оценка.
  8. Обе стороны сделки подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход прав собственности.
  9. Покупатель перечисляет оставшуюся сумму.

Этапы оформления продажи недвижимости Сбербанком:

  1. Заемщик получает одобрение кредитора на продажу недвижимости и подписывает согласие на реализацию объекта.
  2. После оценки банк выставляет квартиру на торги. Во время продажи цена может снижаться без уведомления владельца.
  3. Открываются две депозитные ячейки, первая — для банка, вторая — для продавца.
  4. Обе стороны заключают договор купли-продажи.
  5. Банк направляет документы в Росреестр для снятия обременения и получает средства т первой ячейки.
  6. После регистрации перехода прав собственности продавец получает остаток денег.

Нюансы продажи жилья с обременением

Продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка возможна и официально разрешена законом. Однако, в некоторых случаях процедура имеет свои особенности.

По программе «Военная ипотека»

По договору на военную ипотеку квартира находится в залоге у банка и государства. Продать ее можно, если полностью выплатить долг, или после переуступки прав вместе с долговыми обязательства третьему лицу без снятия обременения.

Покупателем квартиры может стать любой гражданин.

По программе «Ипотека плюс материнский капитал»

Продать квартиру, купленную с помощью средств материнского капитала, сложно. Трудности связаны с некоторыми нюансами:

  • нужно убедить органы опеки и попечительства, что права детей не будут ущемлены в будущем, и получить от них согласие;
  • владельцы квартиры могут продать ее, только при условии, что приобретут новую, направят деньги на постройку дома или разместят вырученные средства на вкладе для детей;

Порядок сделки:

  1. Получение согласия органов опеки и попечительства, и Сбербанка.
  2. Поиск покупателя и заключение договора купли-продажи.
  3. Получение задатка в сумме, равной остатку ссудной задолженности.
  4. Снятие обременения с недвижимости.
  5. Получение остатка средств от покупателя.

Важно! Оспорить и обойти запрет на продажу квартиры со стороны органов попечительства невозможно.

При наличии несовершеннолетних

В том случае, если одним из владельцев квартиры является гражданин, не достигший 18 лет, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.

Уполномоченное лицо должно убедиться в том, что права ребенка не нарушены и будущие жилищные условия соответствуют санитарно-техническим нормам. Сотрудники службы выезжают по адресу новой и старой квартир, проводят оценку и составляют отчет.

Сделка, в которой участвуют дети — риск для покупателя. В будущем, в судебном порядке истцы могут доказать, что права несовершеннолетних были нарушены.

Источник: https://DomClick.info/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Можно ли продать квартиру в залоге

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка.

Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом.

Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями.

Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(8 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Можно ли продать квартиру в залоге

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 188

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться.

Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита.

Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки.

Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса).

В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге).

Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем.

Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение.

Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Можно ли продать квартиру в залоге

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем.

Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» – продажи заложенной квартиры.

Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Лучше не надо…
Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса.

Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

«Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, – считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

– До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, – вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель».

– Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться.

И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс.

, – говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки.

Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки.

Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%.

В общем, вариант пока что «мертвый» – как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два.

Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому.

Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить.

Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше.

Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п.

В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, – считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов».

– Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации.

«Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, – продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности».

В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя.

Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки.

В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз.

Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы.

Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет.

Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что.

А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку.

Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом.

Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее.

Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» – продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Источник: https://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/kvartira-v-zaloge-u-banka-5-variantov-prodazhi.47714.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.