Можно ли разменять неприватизированную квартиру без согласия

Содержание

Порядок обмена неприватизированной квартиры

Можно ли разменять неприватизированную квартиру без согласия

Приватизация успешно проводится уже долгие годы. При этом количество неприватизированных объектов недвижимости остается большим и на сегодняшний день. Поэтому проблема операций с неприватизированным жильем не теряет актуальности.

Одна из распространенных проблем в данной области связана с обменом квартир, которые находятся в собственности государственных либо муниципальных органов. Квартиросъемщикам чтобы узнать, можно ли разменять неприватизированную квартиру, нужно для начала определиться со всеми нюансами.

Размен неприватизированного жилья поэтапно

задача при осуществлении размена недвижимости – договоренность между людьми, проживающими в квартире. Наличие согласия всех жильцов значительно упрощает процедуру размена муниципальной квартиры, а в случае отсутствия договоренности дело приходится решать в судебном порядке.

Раньше положительные решения суда были частым явлением, но в последнее время процент отрицательных решений стал почти абсолютным. Следовательно, не нужно доводить ситуацию до вмешательства судебных органов.

Поиск вариантов

Ситуация в стране складывается таким образом, что заниматься вопросом подбора вариантов для размена жильцам приходится самостоятельно. Связано это с тем, что законом не предусмотрена обязанность муниципальных органов находить новое жилье для обмена. Риелторы в свою очередь также отказываются заниматься этим вопросом. Данная процедура не является для риэлтерских компаний прибыльной.

Законодательством предусмотрена возможность подбирать варианты для размена в других городах. Нужно лишь согласие организации-собственника.

Договор соцнайма

Жилье, которое государство предоставляет на льготных условиях, называется социальным. Группы лиц, которые могут пользоваться данными льготами, определяются в законодательном порядке. Сама процедура прописана в гл.7 и 8 Жилищного Кодекса РФ.

Перед тем как получить в пользование полученную в результате обмена квартиру, необходимо подписать договор соцнайма с наймодателем. Предметом договора могут быть следующие помещения:

  1. Дома либо их части;
  2. Квартиры либо их части;
  3. Комнаты.

Договор должен включать в себя описание предмета (тип жилья, расположение объекта и его размер, описание состояния жилья, а также опись всего имущества, которое находится внутри).

Особенностью данного документа является его бессрочность. Поэтому прекратить его действие можно в любой момент по согласованию сторон. Данное правило регулируется статьей 60 ЖК РФ.

Перед тем как разменять неприватизированную квартиру, необходимо расторгнуть существующий договор соцнайма и заключить новый. Между квартиросъемщиками также должен быть заключен договор, который носит название «договор мены» и подписывается нанимателями размениваемых помещений в соответствии со статьей 74 ЖК РФ.

Документы

Для подписания договора соцнайма потребуется собрать следующий список документов:

Где взять справку о составе семьи

Справку о составе семьи, или справку о прописанных можно получить довольно быстро. Где это сделать — читайте в этой статье

  • Оригиналы документов, которые подтверждают личность всех членов семьи;
  • Заявление о заключении договора;
  • Справка о составе семьи, а также удостоверения всех ее членов;
  • Свидетельства, подтверждающие заключение либо расторжение брака;
  • Выписка постановлений исполкома о предоставлении жилья, а также ордер.

Жилищным кодексом предусматривается заключение подобного договора с дееспособным и совершеннолетним лицом.

Разрешение на размен

Перед тем как начать сбор документов стоит учесть, что обменять неприватизированную квартиру можно только с разрешения муниципалитета. Данное разрешение выдается в письменном виде либо при помощи резолюции, поставленной на договоре мены, который впоследствии необходимо заверить у нотариуса.

Договор мены

Обязательная процедура регистрации договора меня требует наличия следующих документов:

  • Удостоверения личности;
  • Документы, о праве собственности на недвижимость;
  • Справка про отсутствие арестов и обременений;
  • Согласие органов опеки (в случае, если одним из владельцев недвижимости выступает несовершеннолетний).

После того как все документы собраны, а договор зарегистрирован, можно оформлять договор соцнайма и завершать обмен неприватизированной квартиры.

Варианты, при которых обмен неприватизированного жилья невозможен

Законодательством предусмотрены варианты, при которых размен квартир, находящихся в собственности государства невозможен:

  • Задолженность по оплате услуг коммунальных служб. Долги по коммунальным платежам являются поводом для судебного разбирательства, а поданный иск автоматически делает обмен невозможным.
  • Квартира нуждается в капитальном ремонте. Законом запрещено производить манипуляции с аварийной недвижимостью, поэтому обмен неприватизированной квартиры в данном случае невозможен.
  • Условием блокировки сделки по обмену может быть также ситуация, при которой на несовершеннолетнего гражданина будет приходиться менее 12 метров площади.

Существует еще несколько условий, при которых данные сделки могут быть заблокированы. Все они рассматриваются индивидуально в судебном порядке.

Человек, который желает обменять недвижимость должен учитывать все вышеперечисленные замечания. В этом случае обмен неприватизированной квартиры на неприватизированную пройдет без сложностей.

Источник: https://realtyinfo.online/3779-kogda-mozhno-nelzya-razmenyat-neprivatizirovannuyu-kvartiru

Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Можно ли разменять неприватизированную квартиру без согласия

» Жилищные споры » Обмен неприватизированной квартиры, жилья

93 просмотров

Социальное жилье далеко не всегда устраивает его обитателей. В такой ситуации логичным выходом будет приватизировать квартиру и продать ее, либо обменять на другую. Первый вариант возможен далеко не всегда и потому обмен может стать единственным выходом. Можно ли это сделать и как конкретно – читайте в этой статье.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Да, можно. Данное правило указано в статье 72 ЖК РФ и статье 81 ЖК РФ. Для этого требуются:

  • Согласия всех жильцов как текущей квартиры, так и той, обмен на которую совершается.
  • Согласие владельца (муниципалитет или государство).
  • Согласие органов опеки (если в любой из квартир проживает хотя бы один несовершеннолетний).

Органы опеки с большим подозрением относятся к обмену большей жилплощади на меньшую, так как это может являться признаком нарушения прав ребенка. Придется доказывать необходимость такой операции документально.

Выделяют два основных варианта обмена неприватизированного жилья: на другую неприватизированную квартиру с согласия ее жильцов либо на социальную квартиру, в которой на данный момент никто не живет.

В первом случае придется самостоятельно искать других желающих совершить обмен. И это самый сложный этап, так как по статистике, лишь 15-20% всего жилого фонда относится к социальному и далеко не все можно менять. Более того, нужно чтобы жильцы второй квартиры хотели переехать в другую неприватизированную квартиру именно такого типа, который представлен у первой стороны.

Пример: Человек хочет обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную в связи с рождением ребенка и необходимости в дополнительной жилплощади.

В то же время есть другие люди, которые хотят поменять социальную трехкомнатную квартиру на двухкомнатную, так как кто-то из них умер и одна комната простаивает без дела (а коммунальные платежи за лишнюю площадь все равно платить нужно).

База данных подобных объектов очень мала, ведь подобные операции совершаются не часто. Большинство жильцов предпочитает приватизировать квартиру и, если уж она так не нравится или не подходит – продать ее и купить другую, более подходящую. Нередко выручает обращение к риелторам, однако это не панацея, а скорее небольшое повышение шансов.

Второй вариант, с получением другого жилья от муниципалитета встречается значительно чаще, однако нужно учитывать, что законом предусмотрен обмен только на жилье с меньшей площадью. Проще говоря, можно обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную, но не на трехкомнатную. А зачастую требуется как раз обратное.

Когда обмен невозможен?

Как и приватизация, обмен социального жилья также возможен далеко не всегда. Рассмотрим основные причины.

ПричинаОписание
Отсутствие договора социального наймаБез договора социального найма доказать, что данная квартира является муниципальной, а не частной можно, но очень сложно. Как следствие, обычно сделки без данного документа не доходят до логического конца.
Пользование квартиры под вопросомНередко бывает так, что сам факт пользования жильем является спорным. Например, муниципалитет планирует выселить человека за неуплату коммунальных услуг или за другие нарушения. Вполне логично, что ему никто не даст разрешение на обмен текущего жилья.
Планируется снос домаНельзя обменивать квартиры, которые находятся в доме, подлежащем сносу. То же самое касается и аварийного жилья.
Служебные помещенияСлужебное жилье не принадлежит муниципалитету и потому не подлежит обмену.
Хронические заболеванияМуниципалитет крайне неохотно дает разрешения на обмен, в рамках которого в квартиру заселится лицо с хроническими заболеваниями.

Как обменять неприватизированную квартиру

Обмен неприватизированного жилья – это сложная процедура, особенно учитывая тот факт, что никаких конкретных данных, правил или требований не существует. Ниже будет представлен примерный алгоритм действий, однако в каждой отдельной ситуации он может дополняться другими пунктами.

Порядок, алгоритм действий

  1. Выбрать вариант обмена: договариваться с другими пользователями социального жилья либо с муниципалитетом.
  2. Найти подходящую квартиру.
  3. Договориться о факте обмена (актуально при варианте с другими пользователями жилья).
  4. Получить согласия муниципалитета на подобную операцию.
  5. Получить согласия всех жильцов.

  6. Подготовить документы и обсудить саму суть сделки, пошаговые действия и тому подобные элементы со второй стороной, чтобы минимизировать риск мошенничества.
  7. Составить и подписать договор обмена неприватизированных квартир. Рекомендуется производить сделку у нотариуса.
  8. Разорвать действующий договор найма жилья.

  9. Заключить новый договор найма жилья.

Процедура обмена обычно бывает более эффективной в том случае, если меняются жители разных городов. Причем инициатор процесса должен априори находится в более выигрышном положении.

Так, например, намного больше шансов обменять двухкомнатную квартиру в Москве на трехкомнатную в Воронеже, но не наоборот.

Самое сложное во всей процедуре, как уже было сказано выше, найти подходящее жилье для обмена. Редко когда все складывается настолько идеально, что люди действительно готовы обмениваться квартирами. Усложняет процедуру еще и тот факт, что деньги в обмене участвовать не должны.

Пример: Если производится обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, логичной выглядит ситуация, при которой первая сторона доплачивает некую сумму второй стороне. Но фактически такие действия запрещены и, если о том, что в сделке фигурировали деньги, станет известно, муниципалитет не даст свое согласие и стороны не смогут произвести обмен.

Если подходящее жилье все же удалось найти и вторая сторона согласна на обмен – нужно собрать согласия всех жильцов как одной, так и другой квартиры. Они, как и договор, должны заверяться нотариально.

Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки. Без него сделка будет признана недействительной.

Документы

При обмене неприватизированной квартиры нужно подготовить следующий пакет документов:

  • Паспорта всех жильцов (и свидетельства о рождении для несовершеннолетних).
  • Договор социальной аренды.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Разрешение от органов опеки.
  • Согласие на сделку от муниципалитета.
  • Выписку по лицевому счету квартиры (чтобы знать о наличии либо отсутствии задолженности).

Так как надежнее всего действовать через опытных юристов-представителей, требуется оформлять на них доверенность. Этот документ, вместе с паспортом представителя, также требуется при оформлении сделки.

Договор обмена неприватизированной квартиры, жилья

Скачать образец договора обмена неприватизированной квартиры, жилья

Сроки

Конкретных сроков в данном случае практически не существует. Можно лишь сказать, что разрешение от органов опеки делает примерно в срок до 14 дней, а выписка из ЕГРН – около 3-5 дней. В остальном точные цифры назвать невозможно, так как многое зависит от самих жильцов, как оперативно они будут выполнять те или иные действия, о чем договорятся со второй стороной и так далее.

Как обезопасить сделку

Чтобы повысить вероятность успешного завершения сделки и минимизировать риск мошенничества, как было сказано ранее, рекомендуется выполнять все действия через представителей.

Кроме того, не лишним будет перепроверять каждый предоставленный второй стороной документ на подлинность. И конечное же нужно исключить денежную сторону вопроса.

Если даже есть устные договоренности о том, что кто-то кому-то должен заплатить, решать их нужно уже после факта обмена либо до него.

Договор об обмене нужно читать очень внимательно и проверять на предмет отсутствия опечаток, помарок и других ошибок. Вполне возможно, что они были допущены случайно, но всегда есть вероятность что это операция мошенников и после успешного завершения процедуры они потребуют отмены сделки через суд якобы на основании того, что указаны неверные данные.

При обмене неприватизированных квартир фактически никакой операции купли-продажи не происходит, ведь оба объекта принадлежат муниципалитету или государству. Как следствие, налог платить не нужно. А вот дополнительные расходы вполне могут возникать:

  • Выписка из ЕГРН – 300 рублей.
  • Выписка из домовой книги – 200 рублей.
  • Услуги нотариуса – порядка 2000 рублей.

Так как переоформление права собственности тоже не требуется (ибо это право и не возникает, в отличие от ситуации с приватизацией квартиры), значит госпошлину платить также не придется.

Обмен неприватизированных квартир – сложная процедура за счет неоднозначности, отсутствия четкого описания в законодательстве и необходимости многие элементы сделки строить на доверии. Без опытного юриста разобраться с этим вопросом сложно. На бесплатной консультации наши специалисты прояснят наиболее спорные моменты, а при необходимости, они же могут выступать в качестве представителей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/obmen-neprivatizirovannoj-kvartiry-zhilya/

Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру?

Можно ли разменять неприватизированную квартиру без согласия

Несмотря на то, что приватизационная реформа вступила в силу более двадцати лет назад, значительная доля жилья, составляющего вторичный жилой фонд, по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности, что дает право проживания в нем исключительно по договору социального найма.

Сделки с такой недвижимостью фактически невозможны, поэтому для многих семей, желающих разъехаться, крайне актуальна проблема размена неприватизированных квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Раздел и размен — в чем разница?

Раздел неприватизированной квартиры означает разделение в ней лицевых счетов, однако в рамках действующего Жилищного кодекса РФ данная операция не может быть осуществлена.

В случае с неприватизированной жилплощадью допускается размен ее на соответствующее по квадратным метрам количество квартир с аналогичным статусом права собственности, принадлежащих одному наймодателю, что значительно ограничивает выбор будущего жилья.

Читайте статью, как приватизировать квартиру самостоятельно тут.

Что может помешать?

В ст. 73 ЖК РФ обозначен ряд обстоятельств, запрещающих размен неприватизированного жилья:

  • Жилплощадь относится к категории служебных или выделена специализированным фондом;
  • Имеется задолженность по оплате ЖКУ, которая может привести к судебным тяжбам вокруг квартиры;
  • Жилье имеет статус аварийного;
  • Должен последовать снос или капитальный ремонт дома, либо его полное переоборудование для иных целей;
  • В жилье коммунального типа может заселиться гражданин, проходящий лечение от опасного инфекционного заболевания;
  • Органы опеки и попечительства способны «заблокировать» размен, если на несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц, проживающих с какой-либо из сторон, будет приходиться меньшая, чем оговорено законодательными актами, жилплощадь.

Условия и порядок обмена жилого помещения

Главный шаг в вопросе размена — это достижение согласия между членами семьи, проживающей в неприватизированной квартире.

Если возражений нет ни у кого, можно приступать к поискам подходящих для размена вариантов.

Заниматься этим придется самостоятельно, ведь риэлторские агентства из-за отсутствия выгоды как могут, открещиваются от участия в размене неприватизированных квартир, а государство и муниципалитет не имеют обязанности помогать населению в таких ситуациях.

Найти жилье для обмена вполне реально. Закон не запрещает подыскивать его даже в других городах, при наличии согласия организации-собственника заселение в неприватизированную квартиру иногородних лиц не возбраняется.

Как происходит сделка:

  1. Подписать договор обмена (мены);
  2. Расторгнуть предыдущие договора социального найма;
  3. Заключить новые договора уже с другими наймодателями.

Наниматели размениваемых жилых помещений письменно заключают договор обмена (ст. 74 ЖК РФ), с последующим предоставлением его оригинала организациям-наймодателям в целях получения разрешения на проведение обмена.

Предлагаем вам скачать образец договора об обмене жилыми помещениями, занимаемыми гражданами по договорам социального найма: Скачать бланк.

С организацией-собственником и новым жильцом составляется договор социального найма, предусматривающий передачу всех прав и обязанностей.

Разрешение или отказ должны быть изложены наймодателем в официальном документе и вручены нанимателю или его представителю не позже, чем по прошествии десяти рабочих дней с момента обращения нанимателя.

Размен, осуществленный с несоблюдением положений, установленных Жилищным кодексом, может быть признан ничтожным в судебном порядке. При выявлении правонарушений, совершенных одной из сторон-участников договора, виновная сторона обязана компенсировать пострадавшей стороне все понесенные ей убытки (ст. 75 ЖК РФ).

Какие документы нужны, чтобы разменять квартиру?

Гражданам, желающим разменять неприватизированную жилплощадь, потребуется следующий перечень документов, предоставляемых в жилищный отдел администрации города/населенного пункта:

  • Экземпляр договора социального найма от каждого жильца;
  • Заявление о размене с подписями совершеннолетних жильцов;
  • Справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;
  • Техдокументация из БТИ для всех квартир, участвующих в обмене;
  • Могут понадобиться выписки из домовых книг;
  • При проживании в квартире несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных жильцов необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Принудительный обмен жилой площади

К сожалению, членам не каждой семьи удается придти к общему знаменателю в отношении жилищных условий.

Размен неприватизированной квартиры через суд происходит, когда возникают споры и недопонимания между жильцами квартиры.

Когда добровольная договоренность о размене неприватизированной квартиры не достигнута, каждый из жильцов вправе прибегнуть к решению вопроса в судебном порядке, при этом должны быть учтены жилищные интересы всех участников спора.

Как разменять неприватизированную квартиру при разводе? Раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку это муниципальная собственность.

Если один из супругов отказывается разменивать квартиру, а проживание с ним невозможно. Нужно обратиться в суд и просить, чтобы размен квартиры был произведен принудительно.

На практике более чем половина дел о принудительном размене неприватизированных квартир заканчивается отрицательными решениями. Для разрешения проблемы все равно будет необходим конкретный вариант разъезда, без этого суд не сможет вынести решения.

К тому же, судебный процесс сам по себе может отнять много времени и сил, да и окончательно разрушить отношения, так что лучше оставить этот вариант решения проблемы для совсем уж безвыходного положения.

Подводя итоги, можно сказать, что размен неприватизированной квартиры вполне осуществимая процедура, сопряженная, однако, с определенными трудностями.

Поэтому прежде, чем приступать к ней, тщательно взвесьте исходные факторы и подумайте, стоит ли игра свеч. Не исключено, что будет намного проще сначала приватизировать квартиру, купить новое жилье с помощью ипотечного кредита или рассмотреть другие способы обзавестись собственной жилплощадью.

Особенности раздела и размена муниципального жилья. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-razmenyat-neprivatizirovannuyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.