Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Можно ли сдавать ипотечную квартиру?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Основной прелестью ипотеки является то, что, еще не выплатив деньги, вы получаете жилье в собственность. Но есть и некоторые ограничения в данном вопросе.

Например, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду людям, пытаются понять заемщики. Но однозначного ответа нет.

Чтобы решить ситуацию необходимо посмотреть на сложившуюся картину с точки зрения российского законодательства и современной политики банков. 

Разрешает ли закон сдавать ипотечную квартиру?

Существует специальный ФЗ “Об ипотеке”. Там сказано, что недвижимость здесь является залогом, и что из залога можно извлекать прибыль. То есть, сдавать ипотечную квартиру формально можно.  

Но в том же нормативном акте поясняется, что все это на усмотрение банка. То есть, вы должны советоваться именно с кредитором, если в договоре не прописано ничего иного. 

На практике, ипотечные банки предлагают несколько вариантов: 

  1. Сдача квартиры разрешается. Но за процессом следит банк. То есть, вы оформляете все документально и документы показываете банку. Специалисты смотрят, чтобы вы не сдали жилье “не тому лицу”;
  2. Полный отказ. Банк запрещает сдавать, передавать, выставлять в качестве обременения жилье, пока последний рубль за него выплачен не будет;
  3. Лояльное отношение. Встречается редко. В таком случае, банк просто молчит. И вы имеете право сделать то, что вы сделаете. 

Важно отметить, что кредитору очень нужно, чтобы жилье было в хорошем состоянии. Поэтому в некоторых ипотечных договорах при выплате кредита запрещается проживание с детьми и животными, не говоря еще о чем-то.

Как сдавать ипотечную квартиру, если банк запретил? 

Если вы хотите сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, то вам стоит договориться с банком. Для начала, заявите, что у вас плохое материальное положение. И без арендных денег выплата по займу будет затруднена. 

Банк может “испугаться”. Особенно если, вы документально подтвердите, что у вас понизились доходы. 

Еще, можно вообще сдавать квартиру без заключения договора. Банк редко проверяет такую информацию. Но если что, то вы всегда можете сказать, что пустили пожить например, родственников. 

Больше 80% людей сдают жилье без бумаг. Можете присоединиться к их числу, но думайте о рисках, которые определено есть. 

Чего стоит бояться? 

Для начала, необходимо отметить, что сдавая ипотечную квартиру без согласия банка вы подставляете квартиросъемщика. Если кредитор все же узнает суть дела, то он может через суд выкинуть жильца. И неважно, на какой срок он арендовал недвижимость. 

Далее, есть вариант, что вы ошибетесь. И ваше жилье попросту разгромят, испортят ремонт. Квартира, за которую вы еще платите, будет похожа на поле боя. Согласитесь, неприятно. 

Кроме того, банк может поступить хитро. Вычислить вас и подать в суд. Тогда есть риск вообще лишиться ипотеки, так еще и заплатить неустойку за нарушение договора. 

Можно ли сдавать ипотечное жилье в Сбербанке? 

По мнению крупнейшего банка страны, сдача жилья, за которое вы еще платите, возможна. Но согласовывать все действия стоит с кредитным специалистом. 

То есть, вам необходимо письменно подать заявление на то, что вы хотите сдавать в аренду данную квартиру. Как правило, такое ходатайство остается удовлетворенным.

Важно отметить, что в Сбербанке такие займы страхуются. Поэтому компания относится к данному вопросу относительно неплохо. 

Сложнее дела обстоят с военной ипотекой. Ведь там гражданин берет деньги, как у банка, так и у государства. При этом закон запрещает вести коммерческую деятельность людям в форме. 

И если военнослужащий сдаст ипотечную квартиру, то банк может на это не обратить внимание. Но вот государство часто пресекает такие попытки. Поэтому необходимо проявлять осторожность. 

Советы арендодателям 

В первую очередь, прочитайте ипотечный договор. Ели там стоит четкий запрет, то идите в банк и пытайтесь договориться. Не забивайте на это дело. Иначе, потом будет плохо. 

Тщательно выбирайте тех, кто станет жить в квартире. Наложите самые жёсткие ограничения, чтобы жилье попросту не разгромили. 

Помните, что признаком коммерческой деятельности выступает системность и постоянность. Если вы сдали жилье один раз и поддерживаете контакт с одними жильцами, то это куда меньше привлекает внимание. 

Посмотрите практику таких дел в вашем регионе. Везде по-разному. Вдруг у вас объявлена “охота на волков”? Будьте осторожны, чтобы не пострадать. 

Дураки, дороги, ипотека..

На данный момент ипотека является одной из главных проблем страны. Она делает жилье доступным только для тех, кто зарабатывает выше среднего. А таких мало. 

Поэтому сдача в аренду ипотечной недвижимости часто является единственным вариантом, хоть как-то смягчить ситуацию. Ведь с помощью такого дела можно компенсировать от 1/3 до половины ежемесячного платежа банку, и более. А это очень существенно. 

На основе такого факта, государство старается не сильно наказывать людей, которые идут против воли банка. Но распускаться, тоже не стоит. Пытайтесь осуществить все по закону. А только потом смотрите на иные выходы. Ведь если вы поступите честно, то вас будет не за что штрафовать и наказывать.  

Вам также помогут следующие статьи: 

Как продать квартиру в ипотеке? 

Как быстрее погасить ипотеку? 

Сколько платить в месяц по ипотеке?
 

Задать вопрос о кредитах нашим специалистам!

Источник: https://jcredit-online.ru/info/mojno_li_sdavat_ipotechnuu_kvartiru

Выйти в ноль

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования

Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.

Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.

Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.

, в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.

«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.

Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.

 — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.

Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.

Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.

Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.

С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.

Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.