Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Содержание

Можно ли сдать купленную квартиру в ипотеку?

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Ипотечное кредитование относится к числу самых распространенных способов покупки недвижимости, поэтому у заемщиков очень часто возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку в аренду.

Преимуществом этого варианта приобретения недвижимости является возможность получения относительно дешевого и долгого кредита. При этом, если учитывать, что залогом по ипотечному договору является сам объект недвижимости, то это позволяет клиенту банка не рисковать его имуществом. Однако также стоит отметить, что право собственности на недвижимость, находящуюся под ипотекой, ограничено.

И одним из подобных ограничений является запрет кредитной организации на сдачу недвижимости в ипотечную аренду, что значительно снижает возможности ее владельца по получению прибыли. Рассмотрим подробнее, возможно ли сдавать в аренду жилье, взятое в ипотечный кредит, и как сделать это правильно.

Кто может претендовать на получение ипотеки?

Оформить ипотеку вправе любой гражданин России, который соответствует требованиям кредитных организаций. Они почти идентичны и отличаются незначительными деталями.

К основным требованиям банков относятся:

ПоказателиТребования
ГражданствоРФ
Минимальный возраст21 год
Уровень заработной платыЗаемщик должен иметь достаточный уровень дохода для обслуживания ипотеки на весь срок кредитной линии
Официальное трудоустройствоТрудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода, общий трудовой стаж – не менее года

Особенности ипотечной недвижимости

Под ипотекой понимается разновидность целевого банковского кредита, который выделяется для покупки жилой недвижимости.

У ситуации с ипотечным займом есть 2 особенности:

  1. До момента полного расчета с кредитной организацией квартира будет находиться либо под залогом, либо под банковским обременением.
  2. Тем не менее, закон определяет заемщика как полноправного владельца купленной квартиры, поэтому он может распоряжаться ей по своему усмотрению, включая наличие права сдавать ее в аренду.

Как только заемщик выплатит долг банку, обременение снимается. Однако на протяжении всего периода обслуживания ипотеки ежемесячные выплаты могут быть тяжкой обязанностью.

И однажды у него может возникнуть желание обеспечивать кредитные обязательства посредством сдачи залоговой квартиры в аренду.

Рассмотрим далее, можно ли сдавать в аренду недвижимость, заявленную в качестве залога по ипотеке.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Часто заемщики удивляются, когда Сбербанк или другой банк прописывает в договоре ипотеки условие по запрету аренды квартиры, и не понимают, почему нельзя этого сделать.

Проблема для банка состоит в том, что соглашение об аренде останется действительным даже тогда, когда заемщик перестанет выплачивать задолженность и она перейдет в собственность банка.

Раньше недобросовестные заемщики пользовались этим положением закона, заключая арендный договор на недвижимое имущество с продолжительностью действия в несколько десятилетий с аффилированными структурами, сохраняя фактический контроль над квартирой.

И чтобы предотвратить такую незаконную практику, многие кредитные учреждения стали включать в ипотечный договор пункт о невозможности сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Эта мера нанесла серьезный удар по инвесторам, которые планировали приобрести квартиру в ипотеку для последующей сдачи. Они не смогли найти доступный способ осуществить это, что значительно ударило по рынку первичной недвижимости.

Так как сдать купленную недвижимость в аренду и чем такой договор грозит собственнику и нанимателю?

Существует три варианта правомочности владельца квартиры относительно распоряжения недвижимостью, сдаваемой в аренду:

  1. Сдача в аренду ипотечной квартиры прямо разрешена кредитной организацией либо же договор ипотеки не содержит соответствующих положений. В таком случае все договора аренды могут свободно определять условия аренды недвижимости, находящейся под ипотекой.
  2. Сдача квартиры в аренду возможна в случае выполнения определенных условий. Договор ипотеки включает пункт, предусматривает возможность аренды квартиры по согласованию с банком. Также договор ипотеки часто содержит ограничение максимального срока аренды, а также отсутствие возможности автоматического продления оговора.
  3. Сдача недвижимости в аренду прямо запрещается ипотечным соглашением. В таком случае любые действия клиента банка, направленные на заключения договора аренды квартиры, будут признаны незаконными.

Квартира по военной ипотеке

Касаемо военнослужащих и жилья, приобретаемого по программе военной ипотеки, здесь ситуация весьма неоднозначная:

  1. Во-первых, собственник может свободно пользоваться своим имуществом, в том числе заключать договор аренды.
  2. С другой стороны, военнослужащим прямо запрещена любая коммерческая деятельность.

Опять же достаточно спорно, можно ли считать аренду жилья коммерческой деятельностью, если она происходит без заключения договора и непостоянно?

Примечание: согласно статье 23 Гражданского Кодекса РФ, одним из признаков коммерческой деятельности является систематичность.

Так что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Есть еще один момент. Кроме банка, залогодержателем недвижимости военнослужащего является государство.

И если кредитная организация может закрыть глаза на использование недвижимости для получения дохода, от государства едва ли стоит ждать такой лояльности.

Как сдать в аренду квартиру в случае прямого запрета банка?

Даже когда в договоре прописан запрет на сдачу в аренду квартиры, находящейся под ипотекой, существует несколько вариантов того, как это осуществить даже при наличии формального запрета банка.

Например, можно попробовать договориться о пересмотре соглашения ипотеки. Это можно мотивировать тем, что без средств от аренды квартиры не будет возможности вовремя выполнять обязательства по ипотеке. Страх получить новую проблемную задолженность зачастую мотивирует большинство банков пойти на компромисс.

Также сдать в аренду квартиру можно, не информируя банк. Как известно, в России большинство договоров аренды заключаются без официального оформления, в устной форме. И несмотря на тот факт, что законодательство требует наличия письменного договора, доверяя друг другу, собственник и наниматель зачастую оставляют договор устным.

В этом случае банк не сможет доказать, что договор аренды вообще имел место. Так что в случае прямого запрета кредитной организации на аренду квартиры в ипотеке все же остается возможность фактически сдавать ее в аренду, но следует избегать заключения официального договора аренды.

Возможные риски

Риски от неофициального договора аренды несет как арендодатель, так и арендатор, так что в интересах арендатора заранее узнать, находится ли недвижимость под ипотекой. В том случае, если арендуемая квартира является залогом по ипотеке, стоит узнать, разрешает ли держатель ипотеки (банк), сдавать квартиру в аренду.

Когда сдача квартиры запрещена ипотечным договором, могут возникнуть основания для признания недействительным договора аренды, что повлечет досрочное выселение арендатора.

Так, отвечая на вопрос о том, можно ли сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, необходимо отметить, что в любом случае существует реальная возможность аренды такой квартиры, юридическая же возможность – только при условии заключения соответствующей договоренности с кредитной организацией.

К счастью, рынок финансовых услуг представляют достаточно большое количество учреждений, которые не запрещают сдачу квартир в аренду, поэтому заключая договор ипотеки, рекомендуется узнавать, какие банки разрешают собственнику извлекать прибыль из своего имущества.

Источник: https://vcredite.info/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku

Можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду?

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Приобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку, всё не так однозначно.

Что именно запрещает закон

В законе «Об ипотеке» прямо говорится, что жилье должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания.

Следовательно, брать квартиру в кредит и переделывать ее в нежилое помещение, а потом сдавать или использоваться для размещения торговой точки запрещено. Если заемщик желает приобрести в собственность нежилое помещение, он может воспользоваться коммерческой ипотекой, кредитом для бизнеса или обычным потребительским кредитом.

В то же время в законе нет прямого запрета на сдачу жилья и получение благодаря этому дохода. В случае, если платежи по заему превышают доходы заемщика, это может стать настоящим спасением.

Следует учесть, что одно дело, когда квартира (или комната в ней) сдается в аренду частным лицом, и другое — когда это бизнес. В случае, если сдачей занимается агентство или ИП, то обычную ипотеку ему не дадут. Придется брать коммерческую.

Таким образом, если частное лицо хочет сдать свою жилплощадь, государство в этом препятствовать не будет. Главное, оформить всё по закону и заплатить налоги. Гораздо сложнее договориться с банком.

Какие могут быть последствия нарушения запрета

Если заемщик нарушает наложенное ограничение, то далее происходит следующее:

  • Банк выносит клиенту предупреждение.
  • Заемщик получает штраф.
  • При повторном нарушении может быть расторгнут ипотечный договор. Клиенту предстоит погасить задолженность полностью, иначе недвижимость будет конфискована.

Есть ли запрет и другие условия обязательно прописываются в договоре с банком.

Обратите внимание! Как правило, внимание банков привлекают только недобросовестные плательщики, допускающие просрочки. Если клиент платит вовремя, то его вряд ли станут проверять.

Банки, разрешающие оформлять аренду на квартиру в залоге

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • Альфа-Банк
  • Связь-Банк

Если сдача в аренду прописана в договоре с банком, то после получения письменного согласия кредитора можно спокойно предоставлять свою квартиру жильцам.

Получение разрешения от банка

Несмотря на то, что собственником ипотечной квартиры числится ее покупатель, фактическим владельцем жилплощади является банк. Причина — квадратные метры находятся у него в залоге.

Без разрешения банка собственник не может:

  • произвести в ней перепланировку;
  • сдавать кому-либо за деньги;
  • обменять;
  • продать или подарить. Тем не менее, существуют способы продать квартиру. находящуюся под ипотечным займом.

Причем в большинстве случаев на действия, связанные с отчуждением жилой площади, будет наложен запрет.

Что касается сдачи в аренду, то тут нужно внимательно читать договор. Обычно возможность этого (или невозможность) прописаны в нем. Если же никаких подобных параграфов нет, то следует обратиться с запросом в банк.

Задачей заемщика будет указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Необходимо объяснить, где в это время будет проживать сам заемщик и его семья.

Как показывает практика, если предоставить убедительные доказательства, то банки редко отказывают в подобных прошениях, так как это позволяет заемщику продолжать платить стабильно ипотеку, а банку — получать прибыль.

Необходимо будет заключить дополнительное соглашение к основному кредиту договору, в котором расписать все детали:

  • срок предоставления аренды;
  • максимальный размер платы;
  • максимальное количество проживающих;
  • ответственность за неисполнение условий соглашения.

Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

  • реквизиты арендатора и арендодателя;
  • наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
  • основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
  • срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
  • размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
  • порядок оплаты коммунальных платежей;
  • возможность (или запрет) предоставления субаренды;
  • права и обязанности сторон;
  • дата и подпись.

Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика.  Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

Плюсы:

  • Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
  • Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
  • Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.

Минусы:

  • Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
  • Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
  • Жилье не всегда легко сдать в аренду.
  • Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
  • Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.

Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.

Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

https://bankru.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-vzjatuju-v-ipoteku-kvartiru-v-arendu/Можно ли сдавать в аренду взятую в ипотеку квартиру?https://bankru.ru/wp-content/uploads/2018/11/ekonomika_kapital26.jpghttps://bankru.ru/wp-content/uploads/2018/11/ekonomika_kapital26.jpg2018-11-06T15:30:55+03:00ТатьянаИпотекаКвартираПриобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку,…ТатьянаТатьяна 932021@mail.ruEditorbankru.ru

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/mozhno-li-sdavat-vzjatuju-v-ipoteku-kvartiru-v-arendu/

Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку?

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

/ Ипотека

Многие ипотечные заемщики задумываются о том, можно ли сдавать квартиру, приобретённую в ипотеку. Некоторые даже изначально покупают жилье в качестве инвестиций и планируют, что проценты банку (а иногда и основной долг) будут фактически оплачивать не они, а квартиросъемщики.

Действительно, зачастую арендная плата за жилье покрывает большую часть ежемесячного ипотечного платежа. Соответственно, сдавать квартиру, взятую в ипотеку, выгодно и разумно. Конечно, если заемщик или члены его семьи сами не живут в обремененной квартире. Но здесь и возникает вопрос, законна ли такая сделка с жильем, взятым в ипотеку.

Что говорит законодательство

Согласно закону «Об ипотеке», залогодатель, вступивший в ипотечные правоотношения, вправе извлекать из имущественных ценностей, заложенных по ипотечному соглашению, плоды и доходы. А залогодержатель (банк) не приобретает при этом каких-либо прав на получаемые залогодателем плоды, доходы, если иное не предусматривается ипотечным договором.

Ориентируясь на требования законодателя, можно утверждать, что правообладатель квартиры, приобретаемой в ипотеку, обладает полным правом сдавать жилье, которое принадлежит ему, даже если оно передано в залог банку.

Соответственно, сдача ипотечной жилой недвижимости вполне законна, если, конечно, никакого запрета на получение доходов с приобретённой жилплощади нет в самом ипотечном соглашении.

Теоретически, возможно даже зарегистрировать арендатора в ипотечном жилье.

Однако, как следует из законодательства, банковские организации могут предусматривать в своих соглашениях определенные ограничения на сдачу залогового жилья в наем.

К примеру, некоторые кредитные организации чётко прописывают в ипотечном соглашении пункт о том, что залогодатель сможет сдавать жилье лишь с согласия банка или вообще лишён права его сдавать вплоть до внесения последнего платежа по ипотеке.

Поэтому, если вы планируете сдавать жилье, обремененное банковским залогом, рекомендуется внимательно читать ипотечное соглашение. Оптимально, если это будет сделано еще до оформления ипотеки. Тогда в дальнейшем вышеуказанные пункты договора не станут для вас неприятным сюрпризом.

Что предусмотрено в ипотечном договоре

Статистика последних лет показывает, что банковские организации всё чаще в своих ипотечных соглашениях запрещают сдавать приобретённые в ипотеку квартиры. С одной стороны, это вполне объяснимо, ведь банк заинтересован в сохранности залогового жилья, а при сдаче квартиры неизвестным третьим лицам риски ее повреждения несколько увеличиваются.

С другой стороны, при ипотечных правоотношениях практически всегда проводится императивное страхование жилья, поэтому если с заложенной квартирой что-то происходит, страховая выплата покрывает ущерб. Соответственно, целесообразность введения рассматриваемых ограничений относительно сдачи квартиры весьма спорна.

Более того, банк заинтересован в платежеспособности заемщика, а в течение многолетних ипотечных правоотношений может случиться всякое, например, заемщик может потерять работу, или его доходы резко уменьшатся. А регулярная арендная плата за квартиру хотя бы каким-то образом гарантирует наличие постоянного источника дохода у ипотечного должника, и, соответственно, повышает его общую платежеспособность.

Банковские организации, которые не предусматривают ограничений на сдачу в наем ипотечного жилья, могут потребовать представления в банк арендного соглашения, которое не должно противоречить ипотечному договору.

Кроме того, банки обычно включают в кредитное соглашение пункт о необходимости предварительного получения заемщиком разрешения кредитора на сдачу залогового жилья в наем.

Согласно тому же закону «Об ипотеке», кредитная организация, выступающая залогодержателем жилья, обладает полными правами для проверки условий содержания залогового объекта.

Это значит, что представители банка могут ходить и проверять текущее состояние жилой недвижимости, отданной в залог. Единственное условие – подобные проверки не должны каким-то образом создавать помех для пользования квартирой заемщиком. Конечно, многие банковские организации на практике не пользуются названным правам, но проверки со стороны залогодержателя не исключены.

В случае такой проверки залогового объекта сотрудники банка могут обнаружить факт сдачи квартиры в наем. Если на такое действие был наложен запрет в ипотечном соглашении, для залогодателя могут наступить довольно неблагоприятные правовые последствия:

  • во-первых, банк-залогодержатель может потребовать расторжения соглашения найма, и залогодателю придётся выгонять квартирантов;
  • во-вторых, на ипотечного заемщика банк может наложить достаточно серьёзный штраф или даже расторгнуть ипотечное соглашение, потребовав досрочного погашения задолженности. И даже если вышеуказанные последствия не наступят, заемщику, скорее всего, придётся долго объяснять, на каком основании он без разрешения сдал жилье и, соответственно, подверг находящуюся в залоге недвижимость дополнительным рискам.

Чтобы избежать перечисленных последствий, юристы рекомендуют гражданам, намеревающимся сдавать ипотечное жилье, сразу при оформлении ипотеки искать банк, допускающий такую возможность.

Если же ограничения найма жилья в заключенном договоре уже имеются, можно попытаться в качестве исключения получить согласие банка, грамотно обосновав причину. Так, если у заемщика возникли финансовые проблемы с выплатой ипотечных платежей, банк, заинтересованный в своевременности выплат, может пойти на встречу и разрешить арендные правоотношения в отношении залоговой квартиры.

Уведомление банка

Как правило, в ипотечном соглашении, не содержащем прямых ограничений на сдачу залогового жилья, прописывается информация об обязанности заёмщика уведомлять банк о возникновении отношений найма. Причём разрешение у банковской организации на сдачу жилой недвижимости требуется получить еще до оформления заемщиком договора жилищного найма.

Поскольку разногласия с банком могут обернуться неблагоприятными для заемщика последствиями, лучше не скрывать факт сдачи жилой недвижимости, заложенной банку, а потратить время на получение официального соглашения кредитной организации.

Банковская организация может в рассматриваемом случае отправить заемщика в страховую компанию, чтобы и там получить соответствующее разрешение.

Некоторые страховщики при сдаче страхователем застрахованного жилья в наем могут повысить стоимость страховки. Это связано с рисками, появляющимися у банка (и страховщика), когда заемщик (страхователь) передаёт квартиру третьим лицам в пользование.

Страховщик должен дать владельцу жилья (заемщику по ипотеке) документацию для банковской организации, содержащую оповещение о согласии на сдачу соответствующего жилья в аренду. После представления заемщиком банку согласия страховщика, ему выдадут разрешение на сдачу залоговой жилой недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku.html

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку

. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2020 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор.

Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы

Специалисты рынка недвижимости отмечают снижение числа квартир, покупаемых в ипотеку.

Хотя в сложной финансовой ситуации именно недвижимость готова стать приятной основой получения дополнительной прибыли, например, за счет предоставления в аренду.

Правда, владельцы подобных жилых помещений, продолжающие оплачивать свое приобретение, часто не уверены, возможна ли такая возможность с юридической точки зрения и не будет ли против такой сделки банк, предоставивший заем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Об отличиях между договорами найма и аренды жилого помещения вы можете узнать из нашей статьи.

Допустимо или нет?

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами.

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно составить, заключить и зарегистрировать договор аренды квартиры. А также, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке, в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о понятии коммерческого найма, вы можете узнать на нашем сайте.

Необходимые документы

Что включается в пакет документов для разрешения сдачи ипотечной квартиры?

В законодательных документах обязательный перечень материалов, которые заемщику необходимо предоставить в банк, не указывается.

По практике выполнения такого оформления, требуется:

  • заявление в кредитную организацию;
  • договор аренды или найма (для банка специально готовится дополнительный экземпляр);
  • документ, подтверждающий согласие на такую сделку страховой компании, осуществляющей страховое покрытие помещения, в котором должна быть обязательно указана готовность финансовой организации сохранить условия потенциального страхового покрытия убытков.

Источник: https://fsb9.ru/drugoe/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku.html

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку: советы и рекомендации

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .

Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация.

Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Каждая кредитная организация прописывает собственные условия возможности сдачи в аренду залогового имущества:

  1. Банк позволяет сдавать в аренду ипотечное жилье. Разрешение банка зафиксировано в договоре на ипотеку. Здесь же прописываются обязательные условия для заемщика. Необходимо уведомить банк о намерении и заключить официальный договор с арендатором.
  2. Банк запрещает сдавать в наем залоговую недвижимость. Это условие прописывается отдельным пунктом в кредитном договоре. Также в договоре указываются последствия нарушения данного правила.
  3. Банк никак не регламентирует вопрос аренды залогового имущества. Заемщик в праве сам распоряжаться имуществом, без ведома банка.

Важно! Намерение оплачивать ипотечный кредит исключительно доходом с аренды жилья может отрицательно повлиять на решение банка об одобрении кредита.

Если помещение находится в ипотеке, банк может разрешить аренду такого жилья при условии заключения официального договора аренды. Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ. В этом случае договор не требует регистрации.

Ипотека на квартиру: как правильно оформить

О том, как правильно взять ипотеку на квартиру, можно узнать на сайте или в офисе финансового учреждения. Банки осмотрительно относятся к подобным сделкам, поэтому заблаговременно до принятия решения детально изучают «финансовый портрет» заемщика.

На что они обращают пристальное внимание:

  • возраст (заемщик должен быть не младше 21 года и не старше 60-75 лет);
  • место работы (предпочтение отдается лицам, отработавшим на предприятии более 6 месяцев, с недоверием банки относятся к охранникам, предпринимателям, людям, чья профессия связана с риском);
  • объемы доходов (оценивают платежеспособность);
  • размер первоначального взноса (минимум 10-20% от стоимости квартиры/дома должно быть на счете);
  • кредитная история (просроченные платежи, присутствие в черном списке снижает процент доверия банка).

Обратите внимание!

Банк обязывает всех заемщиков, оформляющих жилищную ссуду, страховать жизнь, здоровье, сам объект недвижимости на факт порчи (утраты). При отказе от этой процедуры кредитор увеличивает процент по ежемесячным платежам.

Теперь вы знаете, как правильно взять ипотеку на квартиру, и насколько выгодна ссуда. Стоимость квадратного метра жилплощади беспрестанно растет, а выданные кредитором деньги уже через 10-15 лет не окажутся для вас столь тяжелой ношей. Вернуть окончательно долг не составит труда.

Сколько времени занимает оформление ипотеки

Однозначного ответа здесь нет. Сроки оформления ипотечного займа зависят от условий работы конкретного банка. В общей сложности, процесс занимает от 1 до 4 месяцев. Сколько по времени длится каждый этап сделки:

  • анализ поступившей заявки (1 неделя-2 месяца);
  • поиск подходящего вида жилья (до 4 месяцев);
  • сбор документов (до 7 дней);
  • анализ принесенных справок, договоров, актов (5 дней);
  • составление кредитного договора, оформление страховки (1-2 дня);
  • подача документов на регистрацию объекта недвижимости в службе росреестра (1 неделя).

Это основные моменты, касающиеся оформления займа. Теперь вы знаете, как правильно взять ипотеку, максимально ускорить процесс и получить нужную сумму денег. Эти простые советы упростят процедуру и сделают ее максимально комфортной при обращении в любую кредитную организацию.

Если у вас сложная ситуация – не беда! Мы поможем вам получить одобрение разных банков на требуемую сумму ипотечного кредита!

Взять ипотеку и сдавать в аренду: плюсы и минусы

При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение. Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности.

Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:

  • Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;
  • Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
  • Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.

Минусы:

  • Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
  • Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов. В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;
  • Риск просрочки платежа. Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке. Что повлечет наложение штафов, вплоть до конфискации залогового жилья.
  • В случае порчи имущества банк заберет залоговое жилье в качестве компенсации.

Преимущества и недостатки ипотеки

Как и любой другой финансовый инструмент, кредит на квартиру имеет ряд преимуществ и недостатков, которые следует учитывать прежде, чем обращаться в финансовую организацию за подобным займом.

Плюсы ипотеки — почему стоит брать в 2020?

Чтобы ответить на вопрос, стоит или нет брать жилье в ипотеку, необходимо разобрать плюсы данного решения. Отзывы клиентов позволяют выделить следующие положительные стороны:

  1. Этот инструмент позволяет человеку стать собственником жилья, не имея в наличии его полной стоимости. Достаточно накопить первоначальный взнос (обычно сумма этого взноса в разных банках варьируется от 10% до 30% общей стоимости выбранного жилья).
  2. Возможность переехать в собственную квартиру сразу после покупки. Даже приобретенная на заемные средства жилплощадь переходить в собственность заемщика. В банке он оформляет ее как залог на тот случай, если не сможет вернуть кредитные средства.
  3. Минимальный срок ожидания. Срок ожидания приобретения собственной недвижимости в данном случае равен периоду оформления ипотечного кредита. Это, конечно, происходит далеко не мгновенно – как правило, такой процесс может занять два – три месяца.
  4. Налоговый вычет. После оформления займа сумма подоходного налога исчисляется не от полной суммы дохода заемщика, а от остатка (он вычисляется путем вычитания суммы ежемесячного платежа по кредиту из суммы ежемесячного дохода).
  5. Возможность оформить социальную ипотеку. Отличие от обычной состоит в том, что в выплате стоимости жилья участвует государство – это может быть частичное возмещение первого взноса или субсидирование выплачиваемых процентов.

Минусы ипотечного кредита

Прежде чем оформлять ипотеку, следует разобраться, какие отрицательные стороны у нее есть. Среди них можно выделить:

  1. Высокая итоговая стоимость жилья и длительный срок выплат. Из-за того, что ипотека выдается на много лет (как правило, от десяти и более), вознаграждение банка (проще говоря, проценты) в итоге составляют солидную сумму, сравнимую (а иногда и превосходящую) стоимость самой квартиры. Проще говоря, человек берет кредит и покупает одну квартиру, а денег банку он выплачивает в два, а иногда и три раза больше.
  2. Дополнительные выплаты. Помимо регулярных платежей по кредиту условия договора обязывают заемщика как минимум ежегодно оформлять страховку на имущество, причем страховать недвижимость придется от всех вероятных рисков. Некоторые банки также оформлять страховой полис и на самого заемщика. Это не бесплатно, и продлевать страхование ежегодно, пока не будет погашен кредит.
  3. Комиссии при оформлении. Оформляя такого рода займ, нужно быть готовым к тому, что дополнительно платить придется практически за все: за само оформление, за рассмотрение заявки, за вывод средств, за оценку имущества. Этот перечень может быть очень длинным, а общая сумма таких выплат иногда доходит до 10-15% первоначального взноса.
  4. Пока ипотека не выплачена, заемщик не имеет право продать, обменять, завещать или как-либо иначе распорядиться своей недвижимостью без согласия банка.
  5. Жесткие требования к заемщику. Кредитная организация предъявляет жесткие требования, регламентирующие необходимость стабильного дохода, стажа работы, возраст заемщика и многое другое. Такие строгие критерии делают ипотеку малодоступной пенсионерам, студентам, а также молодым семьям.

Таким образом, плюсы и минусы ипотеки следует тщательно анализировать для каждого конкретного случая.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: выгодно ли

Рассчитать выгоду от сдачи в аренду ипотечного жилья можно, подробно проанализировав возможные риски и рыночные тенденции.

Наиболее выгодным вариантом для аренды являются однокомнатные квартиры. Важно чтобы ипотека была по цене квартиры, тогда арендная плата сможет перекрывать сумму ссуды.

Двухкомнатные квартиры выгодно сдавать тем, у кого нет другого жилья. Разместив в соседней комнате арендаторов, можно получать доход и следить за сохранностью имущества.

Трехкомнатные квартиры наиболее доходно сдавать по комнатам.

Самый выгодный вариант — одну квартиру сдавать, другую приобрести в ипотеку. Прибыль с аренды можно пустить на покрытие ежемесячного ипотечного платежа. В этом случае ипотека никак не отразится на бюджете.

Важно! Для дальнейшей сдачи в аренду нужно выбирать рентабельные варианты. Наиболее ликвидным среди арендаторов является вторичное жилье, рядом с метро и остановками, с развитой инфраструктурой.

Как выгодно сдавать ипотечную квартиру: примеры

Существует два главных варианта сдачи квартир:
1. Помесячно. Это классический вид аренды, который подходит большинству инвесторов. Квартира сдается одному жильцу или семье на длительный срок. Если посчастливиться найти хороших квартирантов, то никаких проблем с оплатой и ремонтом не возникнет.

2. Посуточно. В этом случае доход будет существенно выше, однако возникает достаточно много проблем с поиском арендаторов. Кроме того, возрастают риски повреждения имущества недобросовестными жильцами.

Какой именно способ выбрать – остается на усмотрение инвестора. При желании можно совмещать оба типа аренды квартир – например, сдавать на учебный год студентам помесячно и посуточно временным квартирантам на время наплыва абитуриентов в период вступительных или выпускных экзаменов.

Для того, чтобы получать прибыль от сдачи в аренду ипотечной квартиры, необходимо тщательно просчитать все возможные риски. К их числу относятся:

• отсутствие арендаторов в течение длительного времени;

• снижение спроса на аренду и стоимости средней арендной платы;

• увеличение квартплаты и прочих взносов за обслуживание дома;

• усиление налоговой нагрузки;

• изменение размера ежемесячных платежей (особенно актуально при валютной ипотеке);

• необходимость периодических вложений в квартиру в виде ремонта или приобретения мебели и бытовой техники.

Для подсчета реальной прибыли необходимо вычитать из дохода стоимость квартплаты, взносы по ипотеке и налоги. В итоге сумма может получиться небольшая, особенно, в маленьких городах, где доходы населения не столь велики и нельзя существенно повышать размер аренды. Следует внимательно подойти к расчетам, чтобы не оказаться в итоге с отрицательным денежным результатом.

Поясним на примерах. Инвестор приобрел однокомнатную квартиру стоимостью 1,5 млн рублей с первоначальным взносом в 500 000 рублей (т.е. размер кредита составил 1 млн рублей). Срок ипотеки – 20 лет, ставка – 12,5%, ежемесячный платеж – 11360 рублей. Он сдает ее в аренду молодой семье за ежемесячную плату в 20 000 рублей.

При этом он должен уплатить 5500 рублей в качестве квартплаты и 2600 рублей налога ежемесячно. В итоге его доход составит: 20000 – 11360 – 5500 – 2600 = 540 рублей. Таким образом, текущий размер арендной платы позволяет только обслуживать долг перед банком и компенсировать затраты по содержанию квартиры.

При наличии другого источника дохода (зарплаты) можно досрочно погашать ипотеку, чтобы поскорее избавиться от долгов.

Источник: https://SberIpoteka-2020.ru/onlajn-ipoteka/dlya-sdachi-v-arendu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.